Le marché immobilier nantais s'est retourné en 2022, va-t-on assister à une baisse des prix ?

Fini l'euphorie pour le marché immobilier ? On arrive peut-être en bout de cycle. Après des années de hausse et un effet post-covid qui a artificiellement fait gonfler les prix, on assiste depuis quelques mois au début d'un retournement du marché. Ce mouvement intervient à la conjonction de plusieurs phénomènes avec le resserrement des conditions de crédit immobilier, l'inflation forte, en particulier sur les prix de l'énergie, et un contexte économique global très incertain. Quelques clés pour comprendre ce qui se profile pour l'année prochaine.

De l'emballement à l'attentisme

Les dernières années ont été particulièrement fastes pour le marché de l'immobilier, notamment à Nantes qui a vu les prix monter à mesure que son attractivité augmentait. Faible taux de chômage, proximité de la région parisienne grâce au TGV, qualité de vie et proximité de la mer, celle qui paraissait un peu endormie il y a 20 ans est devenue hyper dynamique. D'où une forte demande qui a fait s'envoler les prix, avec un pic juste après la crise covid. Mais le contexte économique incertain nourri par l'inflation, la guerre en Ukraine et les restrictions de crédit fait que de nombreux projets immobiliers ont été reportés.

Un effet retard sur les statistiques

Une des caractéristiques de l'immobilier, c'est qu'il y a une certaine inertie pour que ce qui se constate sur le terrain se reflète dans les chiffres publiés. Il y a en effet un délai relativement long entre la réalisation des transactions et la remontée dans les études statistiques — environ 6 mois. On peut nous annoncer une poursuite de la hausse du marché alors qu'en réalité le ralentissement est déjà là.

Une baisse, mais pas encore un effondrement

Alors, est-ce que ça « krach » ? Pas vraiment, on n'assiste pas encore à une baisse généralisée, mais plutôt à un ralentissement global. Une maison dans le quartier qui partait autrefois dans la semaine est partie en deux mois en cette fin d'année. Cela est dû à la remontée franche des taux immobiliers. Les capacités d'emprunt diminuent, les apports demandés par les banques augmentent et la loi de l'offre et de la demande aidant, les prix se tassent. Les délais de vente qui s'allongent en témoignent.

Un marché immobilier fragmenté

Même à l'intérieur de la métropole nantaise, le marché n'est pas homogène. Les appartements ou les maisons sans extérieur, l'hypercentre à cause de la médiatisation de certains faits-divers, les biens « atypiques » auront plus de mal à trouver preneur. Il convient donc d'être très prudent, acquéreurs comme vendeurs, pour déterminer le juste prix. C'est dans ce contexte qu'un avis expert sur le marché local vous sera très utile pour vendre ou acheter au meilleur prix.

Que se passera-t-il en 2023 ?

Pour 2023, il est probable qu'on soit sur la même tendance que ce second semestre 2022, avec des taux immobiliers qui vont remonter graduellement. Après un plancher aux alentours de 1%, on pourrait d'après les projections être sur une moyenne d'environ 3% en 2023 — ce qui occasionnerait une baisse de 15 à 20% des capacités d'emprunt.

Malgré ces perspectives, il reste quelques bases solides : le rêve de propriété des Français est toujours présent, la tension immobilière reste forte à Nantes (on ne construit toujours pas assez), et les aides à la rénovation énergétique permettent aux propriétaires de valoriser leurs biens.

Un projet immobilier en 2023 ? Rencontrons-nous pour parler stratégie de vente, une stratégie adaptée à ce contexte économique, mais surtout à votre bien, votre projet immobilier !

Laure Boucher • Noovimo Nantes
Conseillère immobilière indépendante, spécialiste Hauts-Pavés / Saint-Félix.
Estimation argumentée, mise en valeur soignée et accompagnement vendeur sur mesure.